你心心念念的“限竞房”(官方称“限房价项目”)终于来了。

刚刚，北京市住建委对《关于加强限房价项目销售管理的通知》面向征求意见，里面包含“限竞房”怎么卖、卖给谁。(文件原文附后)

“限竞房”是“限”字当头，在房价上有很严格的限制。这个新版限价房可不是之前更像保障房的“限价商品房”，这一新品种房源，实际来自于北京2016年的“930新政”，按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

北京日报记者发现，“930新政”规定：在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。也就是说，房价在土地招拍挂时就已经敲定了上限。

而刚刚北京市住建委发布的新规，则是对这类房源的销售、再上市等方面有了更明确的说法。

怎么买卖?

具体怎么买卖，这得根据一个比例来确定。

《通知》规定，根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价与评估价之比不同，分别按两种方式销售。

先来说一下，这个“销售限价”是什么呢?从“930新政”至今，北京陆续有一批土地采取“限房价、控地价”的形式完成交易，销售均价和最高价在拍地时就被政府敲定了，比如，房山西潞街道一宗土地上的30%面积成为首批“限竞房”，该项目均价3.9万元/平方米，最高限制是4.1万元/平方米。

而这个“评估价”是什么呢?在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

最终决定限竞房命运的，就是销售均价的限价与评估价的比例。目前，设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

(1)如果销售均价的限价与评估价的比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易(一般来说，不动产证到手五年后，才可以再上市交易)

(2)如果比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额(共有产权房源将大增)。

怎么理解这个比例呢？

因为评估价是房屋的市场价格，而之前的限价则是拍地时定下来的，所以往往有所偏差，市场价格有时已经高于限价了。

举个栗子：如果限价是5万/平方米，评估价是5.5万/平方米，比值为90.1%，高于85%。这表示，卖房时市场价格要比拍地时限定价格的涨幅不算太大，涨了5000元，那这个项目的房子就可以当做商品房来卖，只不过不动产证到手五年后，才可以上市交易。

如果限价时5万/平方米，评估价是7万元，比值为71.4%，低于85%。这表示，房价涨幅比较大了，这里面就有牟利空间了，涨了2万元，那这个房子就要变成共有产权房了。

解读：为啥要设定一个比例？

这是为啥呢?这么做有啥好处呢?其实，这是冲着解决刚需住房问题去的！

因为，限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

如果转化成共有产权房，怎么买?

怎么才能坐到刚需优先、兼顾改善，北京日报记者注意到这份文件规定：

收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购，其中项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售;具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

《通知》明确了限房价项目收购的具体操作，规定：

一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估;

二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款;

三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

需要注意的是，这还是个征求意见稿。

意见反馈途径：有关单位和各界人士对《通知》的意见与建议，请于2018年5月14日17:00前，以传真或电子邮件方式反馈至北京市住房和城乡建设委员会。

附件：关于加强限房价项目销售管理的通知

（征求意见稿）

各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进本市房地产市场平稳健康发展，根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门<关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的通知》（京政办发〔2016〕46号）和《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）等文件规定，现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下：

一、本通知所称限房价项目，是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

二、在限房价项目办理施工许可后，由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心（以下简称“市保障房中心”）对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价（以下简称“销售限价”）与评估价之比不同，分别按以下方式销售：

（一）比值高于设定比例的，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易；

（二）比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额；

（三）设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

四、市保障房中心收购限房价项目时，应与开发建设单位签订收购协议，明确各自权利、义务，并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

五、市保障房中心收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购；摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

六、市保障房中心收购转化的共有产权住房，其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）执行。

七、本通知自发布之日起实施，所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）不一致的，以本通知为准。

(鞍山房产网)