12家证券机构细说2018年楼市风云

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

周四，吴晓波频道发布了一份系列晓报告《2018房地产预测报告》，小巴整理了招商证券、申万宏源等12家证券机构的房地产团队发布的“房地产行业年度投资策略报告”，从购房与投资两方面梳理出25个核心观点，带大家了解2018年房子怎么买，地产股如何投。

系列报告第一期《2018楼市涨跌预测》已经上线，它通过预测、城市和政策三个方面告诉想要买房的同学们：

哪些城市的房子该买？

哪些城市的房子该租？

哪些政策在影响我们买房卖房？

2018楼市涨跌，12家机构具体怎么说？

以下是小巴为大家整理的9个看点，先来一睹为快吧。

1.2018年，三四线的房子可不太好买。

东吴证券报告指出，三四线城市销售面积会有所降温，同比下降7%，而房价则略有上涨。部分三四线城市（特别是东部省份的三四线城市）在历经近三年的去库存后，供需结构已经大为改善。

2016 年以来房价大幅上行后，部分地方政府也陆续推出限购、限贷、限售等调控政策，对未来购买力产生一定打压，预测这种情况将延续到2018年。 

2.房价高涨的一二线城市，年轻人35岁以内难买房。

数据显示，我国核心一线城市中总价适合年轻人购买的楼盘已经高达350万元，普通家庭购房压力很大，购房年龄“被迫”出现2~3年的延后。

像北京、上海这些城市，不少普通家庭的年轻人到38岁可能才会拥有自己的第一套房，随着房价的高涨，东莞、天津等地的居民购房年龄延后了3~4岁，合肥甚至延后了5岁。

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3.北京深圳买二手房，杭州苏州买新房。

根据东方证券跟踪到的部分城市数据显示，2017年1~10月，北京、深圳、南京、无锡、大连等重点城市存量房交易量已经明显高于新房销售，一线城市表现得更为明显，其中北京二手房成交套数已经达到新房成交套数的3.3倍。

相比之下，杭州、苏州、南昌三市的新房交易数量仍高于二手房交易，尤其是杭州，新房交易的数量远高出二手房的。 

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4.北上广的房子还是用租的吧。

数据显示，未来几年，一二线重点城市的房屋租赁市场规模将以10%的速度增长。届时，北京、上海有望成为租赁市场规模最大的两大城市，而合肥、郑州、南京、武汉的租赁规模增长速度也将大大加快。

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也就是说，在未来几年，不管是房地产行业还是政策方面都会大力推行“房屋租赁”，特别是北上广深这些市场空间大的城市。

5.南京苏州二套房首付最高达8成。

数据显示，2017年首套房首付比例较上一轮宽松周期普遍提升5%-10%，二套房首付比例普遍提升10%~20%，最高提升40%。在第一套房贷款未结清的情况下，像厦门、郑州、杭州等城市二套房首付比例达到6成，南京、苏州甚至调高到8成。

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6.总体来说，2018年的新增拆迁户会减少。

报告显示，2018年棚改（拆迁）的力度可能环比有所下降。根据住建部新闻公告，2017年1~10月，全国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元，已经提前完成2017年600万套的全年计划。

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7.2018年，一二线城市商品房销售面积将略有回升。

这是东吴证券房地产团队的判断，原因有两点——

一是，核心一二线城市限制已经非常严格，调控政策力度已经达到历史最严格水平，2018年调控政策边际再收紧的空间有限。

二是，2018年商品房预售证发放可能会略有放松。

8.没房的难买房，有房的难卖房。

限购、限贷很大程度上阻碍了我们买房。但限售措施一出，不少人就哀叹：没房的买不起房，有房的卖不了房。

自2017年3月份厦门率先启用限售措施以来，限售范围逐渐从东部热点城市向中西部三四线城市蔓延。截至2017年11月，全国共有50个以上的城市和地区出台限售措施，限售期限从2年至10年不等。

部分限售城市截图

9.政策虽压低了房价，市场却让我们花更多的钱。

针对房企（供给侧）的限价限贷措施，表面抑制了房价，但由于人为压低了市场价格，导致一些市场潜规则的出现，如媒体曾曝光的捆绑销售、全款买房、高价取号费等，这些都最终转移到购房者身上。

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某种程度上来说，政策虽抑制了房价，市场却让我们花更多的钱来买房。