城市综合体铸就海城价值高地

市中心多层步梯洋房价值超过5500元／㎡

新浪乐居2015年海城首届城市综合体价值高峰论坛现场实录

新浪导读：

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并且各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城中之城。

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

由新浪乐居主办的首届海城城市综合体价值高峰论坛8月1日落下帷幕，议会由新浪乐居沈阳站楼盘主编主持，为海城百姓深入讲解城市综合体的价值。

新浪乐居资深房地产分析师

三位主编为海城百姓讲解城市综合体价值

综合体的价值在于不同功能的完美组合 

1.城市综合体形成的条件：

当城市发展到一定程度，当城市人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚集度的提高，土地资源的紧张，对于城市合体的需求会越来越迫切；

田水地段具备以下三点城市综合体形成的条件，因此同胜时代广场应运而生：

Ø  城市综合体通常位于城市中心地段或是城市中具有丰富历史文化底蕴的区域；

Ø  能够对周边区域构成较强的商业辐射；

Ø  城市综合体有足够的空间能够容纳公共活动的开展，具备“城市的会客厅”的功能，更像是一座缩小的城市；

2.城市综合体的功能性

城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。以田水地块的同胜时代广场作为例子，融合了如下八大功能。

(1)居住功能：居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。同胜时代广场大规模的多层步梯洋房，很好满足百姓对居住的追求。

(2)商务功能：城市综合体操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。同胜时代广场规划的海城第一个金融商务中心，将大大提升海城的金融行业以及商务办公水平。

(3)商业功能：城市居民具有较强的消费需求，为此城市综合体提供零售功能，通过不同产品的多样化组合，吸引不同消费者，同胜时代广场的商业由大型购物中心和商业街区组成，将升级整个海城的商业水平。

(4)教育功能：随着城市交通压力与日剧增，拐抢儿童事件屡有发生，就近上学成了许多家庭的首选，同胜时代广场规划了从幼儿园到初中的学校配套，是一个值得赞颂的创举，因为很多综合体都不具备这个功能。

(5)健身功能：工作压力、生活压力，现代城市人的身体都处于亚健康状态，因此健身成了很多人生活不可或缺的一部分，因此拥有大型的室内健身中心，居家才更健康快乐。

(6)酒店功能：酒店为来到城市旅游、商务或消费人群提供舒适的服务场所，提升城市形象，促进商贸往来，增强经济活力。

(7)会所功能：一个大型的社区，会所是业主日常休闲、交流、接待的平台，也是业主家庭活动的场所，将极大促进邻里关系，增进家人情感，营造和谐温馨社区生活。

(8)广场功能：广场跳舞、晨练、散步，成为了城市老人最喜爱的运动、交流、生活方式。同胜时代广场构筑了4个大型的休闲广场，充分满足老人的需求。

3.城市综合体项目对城市发展的意义

(1) 拉动城市经济发展，有效整合区域资源：城市综合体的发展能够有效整合城市资源，丰富区域内的商业形态，填补周边业态的空白。辐射并汇集区域内消费人群，对消费者是一种生活方式上的洗礼。整合资源配套提升生活质量，提高工作效率

(2)有利于城市管理水平的提升：综合体与传统商业的比较中，竞争力更强、建筑格局更优。为了适应综合体时代的变化，传统商业要在建筑形态、功能、管理上不断寻求创新，力求完美，整体带动城市商业管理与服务的进步。

4.城市综合体为海城带来的变化

(1)以北关商圈为例，商业形态的丰富淘汰了周边小商小贩的经营模式，使得城市管理水平及环境质量得到提升。

(2)集中商业广场较为丰富的业态吸引了更多消费者，老百姓生活的选择性和便利性得以大大提升；而对于投资者来说，周边商铺的售价和租金也进一步提高；

(3)人流量的增加提升地段商业价值的同时提升了土地的价值，最终体现在住宅、商铺租金和售价的上涨；

(4)集中商业广场吸引更多客流的同时也吸引了品牌商家的青睐，品牌商家的入驻又加快了竞争对手服务水平的提升，因此更多的优质服务享受。

(5)城市综合体价值领跑全城

新浪乐居沈阳资深地产分析师指出，随着未来海城市区可开发土地日益减少，市区人口不断增长，城市发展将向市中心集约化发展，发展城市综合体将成为海城规划的必然方向。而传统商圈可用土地不足、开发区人口较为分散。因此，田水板块将成为发展城市综合体的最佳土壤。城市综合体的价值也将代表着海城房价的最高标准。以现在周边二手房价格作为参考标准结合地段、人流量、租金、与当地实际收入水平的实际情况，新浪乐居房地产分析师认为海城田水板块步梯房价值将在5500元/㎡以上，门市商业价值至少在20000元/㎡以上，田水板块房地产的价值将成为海城房地产的价格标杆，为海城带来的社会价值将不可估量。