201112月以来央行连续三次下调存款准备金率。6月8日起，央行再度降息，为三年半以来的首次降息。同时，贷款利率下限降至0.8倍，更有传言央行将再度发文降至0.7倍，目前首套房贷可拿到的实际利率已只要5.44%。（海城房产网）

　　缓慢放松的货币政策令购房成本降低，影响买家心态甚至整个市场的走向。面对调控两年至今出现的这一变化，开发商的营销决策者们如何判断市场？李茂说：“跟经济追求稳增长一样，房地产市场下半年也将平稳地走过。”郑南平则用“喘出了一口气”来形容最近一个月来他接触到的开发商，表示货币政策的放松以及市场成交量的回升，已经让一部分资金紧张的开发商走出了“最难的那段日子”。

　　分析下半年的市场，几位开发商都提到了改善型刚需。汪磊说：“二套房的贷款政策也将放宽，最近150平方米以上的超大户型供应明显加大。继上半年靠降价而拉动首次置业型刚需，下半年惠州开发商的主要目标将是：挖掘改善型刚需。”同时，今年以来土地市场空前爆冷的局面也将结束，开发商们在谈及下半年拿地态度时露出自信，如鄢长存透露目前佳兆业同时有数个项目在走拿地的流程。

　　谈到这轮持续了两年的调控让开发商有哪些修整或是感悟，开发商们开始反思2003年以来的大规模、高周转式的发展模式。求快还是求稳？求量还是求质？越来越多的开发商和王石一样，在思考这个问题。

　　现场对话

　　已有银行给二手房贷优惠

　　“银行已经开始对一些长期有战略合作的单位，在二套房贷这块有优惠。例如有些银行跟指定的公司有长期战略协议，那么对这些企业的员工购房给出贷款利率上的优惠。目前还仅限于小范围的操作。”

　　南都：三次降准和这次降息之后，立足惠州楼市各位感受最深的变化是什么？

　　汪磊：最明显的变化是5月份以后，惠州楼市面积偏大的户型，尤其是150平方米以上的户型在放量。这跟资金面的放宽，在一定程度上是契合的。可以看到几次准备金率的下调，一直是试探性的。政府一边下调，一边观察经济的走势。这次利率的下调，可以看出政府的决心下得非常大。可以肯定地说经济一定是出了问题的，也可见货币宽松化的 趋 势 。我判断二套房的贷款政策很快也会放松，如现在银行已降低了二套房贷的风险评估值。房贷仍旧是优质业务。

　　南都：二套房方面，有消息说惠州有银行已经开始给指定的一些客户基准利率？

　　汪磊：我了解的情况是银行已经开始对一些长期有战略合作的单位，在二套房贷这块有优惠。例如有些银行跟指定的公司有长期战略协议，那么对这些企业的员工购房给出贷款利率上的优惠。目前还仅限于小范围的操作。这个现象就已经有了。整个资金面放松我觉得对地产是一个非常大的利好。

　　李茂：降息一方面是对差异化房贷的推进，另外一个方面还是出于经济稳增长的需要。市场是像水一样的流动体，努力地在寻找一种平衡的状态。2008年以及这一轮调控，都有一个阶段是政策的不确定期，政策的不确定性让开发商、购房者都不知道该怎么办。今年以来，地方政府接连试探性地托市，以及接连出现的货币政策的放松，都在向一个明确的方向发展，那就是保持平稳。我判断目前这个不确定期已经趋于结束，房地产市场将进入一个平稳发展的阶段。这也契合稳增长的预期。今年惠州的区域市场房价会保持一个稳定，不会有井喷式的增长。

　　下半年开发商定价不会暴涨

　　“佳兆业下半年货量充足，我们推货的计划也是需要快打快销。但不会拿着项目一定要飙高价，一定是给出市场能够接受的价格，并快速走货。在目前价格基础上，未来一年内的定价上下浮动不会超过10%。”

　　南都：5月份各地的成交量都有上扬，开发商会不会加快推货节奏，会提价吗？

　　汪磊：很明显的，市场的底部肯定是过去了。价格缓慢走高的概率是比较大的。实际上最早开始价格回升的是前期一些把价格打低的开发商，现在在做回调。市场成交量在恢复，企业会根据自己的资金情况，对价格有一些上下的调整。

　　鄢长存：现在又有人在说“日光盘”。我一直不赞同日光盘，卖房的人没有必要制造恐慌。所谓的日光盘，不是买家恐慌造成的，是市场需求聚集了一段时间，到了一定的量，没有释放的出口，刚好遇到一个有实惠的楼盘，自然很多人去看。佳兆业下半年货量充足，我们推货的计划也是需要快打快销。但不会拿着项目一定要飙高价，一定是给出市场能够接受的价格，并快速走货。在目前价格基础上，未来一年内的定价上下浮动不会超过10%。但我最近收到一个信息，上一周惠城区的均价已经到了6081元/平方米，这种价格向上的趋势还需要再观察下可持续性。

　　郑南平：今年下半年一定还会有降息，但未来一两个月能激发出市场很大的活力也不现实。上半年主要是去年第四季度积蓄下来的购房需求以及降价推动的。经过大半年的观望期，我认为3-5月的成交量的上扬主要是市场需求的积蓄，必须在一个点上去释放。中原3-5月份的业绩是创2006年进入惠州市场以来的新高。5月份我们的佣金收入超过了1000万。之前在2010年最好的一个月，也不过是900万。我觉得这是在市场复苏的大趋势下才会有的业绩。我们预计在今年的10月份左右还是会有一个成交高潮。我们会建议一定的降价能够换得更好的业绩，上半年有些开发商采取了我们的建议，这样去做了，也取得了比较好的经济效益。今年下半年的的价格走向跟现在不会相差太大，但成交量起码能保持目前的成交量。

　　未来营销将主攻改善型需求

　　“我判断接下来会有一波改善型刚需释放。所以下半年合生更多的产品是适合改善型的甚至是终极置业的产品。超大户型的推货开始明显增多。”

　　南都：营销策略会有什么改变？

　　李茂：3月份那一波降价，主要是针对首次置业的刚需。有降价行为的楼盘我考察了一下，位置和产品质素相对比较差，户型面积都是适合第一次买房的。我判断接下来会有一波改善型刚需释放。所以下半年合生更多的产品是适合改善型的甚至是终极置业的产品。刚才汪磊讲到的，超大户型的推货开始明显增多。所以下半年，推货多了，选择性多了，营销就要想办法激发更多的改善型需求。从价格来看很多楼盘的售价也是基本适合的，也就是说降的可能性不大。其实需要做调整的，开发商在前面几个月已经调整过了。例如广州珠江地产的罗马家园，前期卖到25000元/平方米，4月份成交价去到了18000元/平方米，成交额去到了7个亿。以合生上观国际来说，上半年小一点的户型已经卖完了，下半年主要是200平方米的大平层，价格基本上已经回到两年前了。今年上半年的走量也达到了我们预期的，因此价格这块已经到位了。如果说3月份是今年最好的购房时机，那也只是适合首次置业者的，下半年推出的产品是适合改善型需求的，价格也是一样。

　　南都：购房者能接受的提价幅度目前仍旧很有限。

　　郑南平：提价一定是缓慢、小幅地进行。举个例子，中信凯旋国际去年第一批开盘的均价是4400元/平方米，之后每一波开盘都上涨了200元m 2左右，现在已经到了5500元/平方米。这个调价的过程，购房者比较容易接受。

　　南都：这样调下来没有影响销售吗？

　　郑南平：最近一波推货有影响。之前几次推货面积都比较小，这次推的是130平方米和170平方米的，属于改善型的。改善型的产品目前选择性比较多，购房者都会去对比，选择性更多。

　　开发商资金压力得缓解

　　“这一系列货币政策放宽的政策之后，市场相对乐观，银行放款也加快，开发商回款速度也加快了。起码可以预见到未来几个月资金仍有充足的保障，这也是我判断下半年开发商价格会比较坚挺的一个原因。”

　　南都：目前开发商的资金压力有没有缓解？

　　郑南平：最近我们接触到的开发商都有了一种喘了一口气的感觉。尽管说调控的主基调没变，大家压力都满大，但肯定已经不如去年年底那么大了。去年年底整个可供贷款的资金非常有限，年后新额度的放出，以及这一系列放宽的货币政策之后，市场相对乐观，银行放款也加快，开发商回款速度也加快了。起码可以预见到未来几个月资金仍有充足的保障，这也是我判断下半年开发商价格会比较坚挺的一个原因。开发商是温水煮青蛙，慢慢涨。一下子提上来，从整个项目的运营和发展来讲都不是理性的。大家都是先逐步地把去年失去的稳中有收，收回来。明年再谋大业。

　　鄢长存：据我了解，我们公司年中还本付息没有太大压力。在拿地上我们也坚持一种观点，即正规的开发商，拿地无论什么时候都是积极的。因为这是开发商的主业。因为只有不断地拿地、滚动开发、卖房才能实现开发商的发展。无非是用什么样的代价去拿地不同。我们现在集团的指示也是要寻找合适的土地。我们在惠州已经有几个项目在售，土地储备量也不小了。但同时我们仍旧有几块地在谈或者在办手续。

　　李茂：经过这几轮调控到现在，其实开发商也都在反思和调整。这几年，大规模、高周转几乎是所有开发商的追求。国内开发商前三个进百亿俱乐部的，第一个是合生，第二个是绿城，第三个是顺驰。到现在看起来当年那两个都出现问题了。对房地产而言高周转是不是就是最好的发展模式，我想大家都该提出这个问题，进行反思。合生自从2003年以来，不断地强调稳健。企业负债率也控制在60%多。不管政策怎么走，开发商本身的这些问题还是应该提出来，引起重视和思考。