二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。（海城房产网）

　　“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统，彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。

　　7月1日起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税(以下简称“评估价”征税)，之前普遍盛行的虚报成交价格，采用“阴阳合同”来逃税避税的现象，将得到遏制。
　　此前，记者曾多次对此进行报道，引发业内和读者的强烈关注。此次“评估价”征税新政让众多业主最为关心的是“评估价”价格如何制定？税务部门如何评估房屋价值？实际交易中如何交税？

　　日前，成都市地税局相关负责人接受采访时对此一一做了解答，并表示采用二手房“评估价”征税并不会增加税负，只是对之前习惯逃税的人来说意味着交易成本将会增加。

　　二手房交易“一房一价”

　　到过售楼部的人都知道，同一个楼盘的房子因为户型、位置、楼层、朝向、景观的不同，价格都会有所差别。即使同一层楼、同样的户型，因为朝向不同也可能相差上万元，开发商对新房的定价可谓是“一房一价”。

　　但是二手房的价格如何认定？每套房的价值差别如何体现？一直以来都缺少这方面的标准。如今，“评估价”征税就将建立对成都二手房的“一房一价”评估系统。彻底打破过去按片区划定指导价的模式，让评估价格更加接近实际成交价。

　　据了解，新的“评估价”征税将成都主城区住宅分为19个片区进行评估，测定出片区内每一个小区存量房的评估价范围。评估价将是对中心城区的每栋房屋所涉及的位置、结构、楼型、面积、环境、交通、景观等近30个参数进行详细了解后确定。

　　成都市地税局副巡视员尉国荣向记者表示，通过30多个参数的评估标准，可以测算出成都市区每栋房屋的“评估价”，比如王府花园小区内每一栋楼的评估价都可以通过这30个参数植入后测算出来。

　　针对业内关心的评估价是一个具体数值还是一个价格范围的问题。尉国荣表示，评估价将是一个具体的数值，如果某一栋楼的评估价格是7000—8000元/平方米，那么征税的时候到底按照哪个价格征收会存在分歧，因此评估价会是一个具体的数值，比如7800元/平方米。

　　一旦确定了某一栋楼的评估价，便可以再根据另外的参数，比如楼层、朝向等确定每一户的具体价格。据尉国荣介绍，每栋楼的评估价将进入成都市二手房交易系统，当某一套二手房需要进行交易时，只需要调出该房屋所在的那栋楼的价格，然后植入楼层、朝向等参数，就可以评估出该房屋的评估价。

　　纳税原则上不低于评估价

　　据悉，二手房评估价将根据市场情况及时调整，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。

　　尉国荣向记者解释这样做的原因是房屋价值也是随行就市，会根据房屋使用年限、周围配套等情况及时进行加减分。比如，某一栋楼附近突然修了一个变电站，那么房屋价值就会下降，如果该小区附近最近通了地铁，那么房产价值就会上升。

　　新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价。当然，也有可能存在异议的情况。如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。

　　据了解，为提高“评估价”在二手房交易征税中的普适性和接受度，二手房的“评估价”可能会接近市场价，但一般都会略低于实际市场价格。

　　评估价将不会对外公布

　　另一个令业界和业主都颇为关注的是“评估价”究竟是多少？何时公布？公众如何查询自己房屋的评估价？

　　对此，尉国荣表示，在7月份新政策实施以后，评估价也并不会对外公布，只会进入成都市的二手房交易系统，房屋买卖双方只需要按照合同的真实交易价格进行纳税即可。评估价只有在交易价格明显低于评估价的基础上才会起到作用。意思是说，并不是每套房屋的交易都能用上评估价，只有需要进行买卖时才会对其评估。

　　举例来说，王府花园小区第2栋楼的评估价格是8000元/平方米(但这一价格不会进行公开)，如果该栋有一套房子要进行买卖，买卖双方实际成交价格为9000元/平方米，那么双方按照实际成交价纳税即可。如果买卖双方制作阴阳合同，把成交价更改为

　　5000元/平方米，明显低于评估价，就将按照评估价纳税。也就是按照就高原则确定计税价格，按照尉国荣的说法，如果申报价明显偏低且无正当理由的，则依据评估价来核定计税价格。

　　据悉，此次“评估价”征税针对的只是住宅，商业性质的房产不在此次“评估价”征税范围之内。在尉国荣看来，这主要是因为影响商业地产价值的参数和住宅大不相同，一个住宅可能因为附近有名校，其价值就会上升，但是商业地产就必须是有人流量，参考标准不一样。下一步，成都市地税局也将推出商业地产的“评估价”征税系统，具体的参数标准仍在设计之中。